9月22日晚，清华MBA学分课程《洞悉支柱产业系列课程-中国房地产业》第一讲在清华经管学院伟伦楼报告厅举行，两位房地产大咖——清华大学房地产研究所所长刘洪玉和清华校友房地产协会会长聂梅生，联袂讲解了首场课程。一场干货满满的主题报告吸引了众多的MBA学生和校友。

左：刘洪玉 右：聂梅生

两位大咖紧密联合当前房地产形势，提出了当前房地产市场存在的众多疑点以及需要深思的问题。

为什么开发商不着急新开工？ 

“最近有很多让人非常坐不住的消息在传播。有一篇文章说中国郁金香泡沫已经出现了，深圳房价同比上涨高达76%，直逼硅谷圣何塞。”刘洪玉老师一开场就直指当前楼市的“疯狂”。 

他认为，值得注意的是，地价涨那么高，按理说开发商应该快点开工建房子卖房子，但通过今年前八个月的统计数据显示，开发商并不急着新开工，开发投资增速、新开工面积和销售面积增速相比明显不匹配。 

“这表明开发商对未来带有比较大的不确定性的看法。”刘洪玉老师说。

高房价会不会掉下来？

刘洪玉老师认为，在去库存政策下，房地产市场取得了很辉煌的数字，但是辉煌背后有很多隐忧，大家普遍关心市场的回暖会不会持续、涨了以后会不会下跌、对经济稳增长的贡献有多大。 

他表示，在房地产市场发展的初期，房地产就被定位为经济增长的发动机的角色，有一个周期性的变化，上涨到一定程度往下调整，但市场马上又接着往上走，所以到现在为止房地产市场始终处在向上的过程。

有哪些事情必须去做？

在刘洪玉老师看来，对于房地产市场未来的发展始终抱有信心，中国房地产业占GDP比重6%左右，还不如金融业（10%），我们要通过改革和创新来发现可以发展的空间。推进房地产领域的供给侧改革，着眼于市场长期可持续发展，一定要注重以下几个问题：

土地供应制度改革。“今年为什么地王这么多，因为年初制定今年供应计划的时候，基本是按照去库存的思路来制定的，去库存很简单就是减少土地供应。但市场快速反转，土地供应需要增加，但没有计划或者没有地可供，弹性供地程度不够。”

完善住房供应体系，改善住房供应质量。刘洪玉老师表示，最近在北京住建委讨论如何做到保障多措并举、发展住房租赁市场，这里面有很多工作需要做。

房地产金融领域的改革和创新。宏观角度去看，我国住房贷款占GDP比重为30%，跟其他国家比我国还是比较低的。但微观角度看，房价涨得非常快，风险隐患还是很大。“微观上谁去管理？应该是商业银行自己自主地管理。类似这样一些问题，都需要我们去改革和创新。”

新型城镇化与城市更新。“我理解的去库存就是要通过这样一些制度性的改革，为未来还没建的住房去库存。”刘洪玉老师认为，就像1998年我国通过住房制度改革让很多人都有住房需求，现在我们现实当中也有很多人有住房需求，但是有些制度阻碍他们实现需求，我们要通过改革破除这个障碍，让他们的住房需求形成对经济增长的动力。

房产企业由开发商向服务商转变。现在，开发商从自己投资为主变成能够和机构投资者合作，做所谓轻资产运营模式。大家认为这种模式的出现是导致当前地价非常高的原因，很多房企只拿很小比例的钱就能买一块很值钱的地。怎么去规范？

房地产税改革。“房地产税的目的是要完成财政收入的职能，还有很重要的职能是调整市场上人的行为，调整市场上收益分配，要达到公平。但是我们现在比较多的都把税的功能看成一个是增加收入，再一个是调配市场，每件事都要跟市场调控关联起来，结果就会发现非常难说清楚。” 

现在越来越多机构投资者要在房地产领域里配置资产，但是他们还没有搞清楚他们应该怎么投资，所以东撞一头、西撞一头，一会儿去买上市公司，一会儿去买地，他们未来应该怎么发展？还有很多事情可以做。

控制地价飞涨，要做三件事

 聂梅生会长认为，房地产供给侧改革就三个大事：地根、银根、财政税收。如果我们不能突破这三件事，现在地价飞涨是没法解决的。 

地根：怎么解决农地入市问题？聂会长认为，党的十八大已经讲了农村集体建设用地与国有建设用地同地同价，应该抓紧制定政策。

招拍挂政策有没有改革余地？聂会长认为，如果从根上改变招拍挂制度，就不会有地王，这恰恰是供给侧改革的瓶颈。

七十年土地使用权怎么解决？聂会长认为，土地70年使用权只是一个部长令，只是法规性的东西，根本就不是法。

这三方面土地供给侧改革如果都不突破，那么是那个土地市场出现的地王等问题是很难解决的。

银根：聂会长表示，在银根这个问题上已经有一些突破，比如资产证券化的事都在积极推动。说到底，怎么样加大直接融资，建立起多层次的多渠道的房地产投融资体系，而不是资金全都从银行出来，是需要解决的问题。

财政和税收：聂会长表示，财政税收改革的争论非常大，一个是房地产企业层次上的，一个是房地产税。房地产税目前还没有政策性的突破，但不能回避，如果回避就谈不上供给侧改革。

房地产商赚的钱都去哪儿了？

 “全国房价同比上涨到百分之十几，而房地产投资只增加百分之五点几，这是没道理的，钱去哪儿了？”聂会长认为，当前房地产投资增速与房价上涨速度太不匹配。 

开发商卖房子卖得那么多，卖回来的钱干什么去了？房价目前的走势跟房地产本身产业的关联度有多大，值得大家思考。 

“8月份房子卖得这么好，卖回来的钱不投资再建，抢几块地也消纳不了那么多的钱。”聂会长认为，原本M2和房价的关系更大一些，但结果却发现和M1关系更大。

今年去库存去产能，很多企业的钱出不去，企业钱体现在M1上，最后全部都挤到房地产行业里了，说明M1和M2之间的剪刀差在影响房价。

聂会长提醒，最近半年的房价和全球经济有关系，尤其和中国的汇率有关系，深层次来讲，和汇率的关系更大一些。

为什么养老产业做不起来？

 聂会长认为，养老产业必须去房地产化，土地要摆脱“配套”，资金方面必须有新的金融工具，建设方面要适老化。开发商做养老在重资产方面、产品方面没有问题，一定能做好，问题就是没运营起来。老人为什么不买这个账？这个值得深思。  

聂会长表示，以她做养老公寓两年的经历看，房地产销售套路在养老产业不适用。销售卖房的思路重点是回收前期的重资产投资，后期服务已经转到物业上面，这两个是由不同的团队完成的。 

但是在养老产业里，销售和服务是连到一起的，销售基本是靠口口相传，从业者要从销售观念转向服务观念。 

老年人的需求就是我们的供给。但其实我们给他定义的需求，往往是我们主观的需求，实际是虚假需求，并不是真实需求。真实需求受供给侧改革的掣肘，很多是不能释放的。比如异地医疗的问题，很多旅行社75岁以上的老人不要，保险公司不卖保险，等等。 

聂会长表示，清房协做养老产业现在有两个平台，还有一个是全联房地产商会。融入了互联网+的概念，融入了一些金融创新，解决了很多杠杆问题。 

她认为，养老核心的产业基础在机构养老、社区居家养老以及旅居。现在社区居家养老的量非常大，但可惜每一个样本额度太小，挖掘很难；机构养老虽然占的比例小，但投资量大，是重资产，是一种刚需；旅居游离在前两者之间，可以是居家也可以是机构，最近两年特别活跃，尤其是政府对文化旅游这块出台政策刺激以后。 

很多老人在能自理的时候愿意出去走。清房协就做了清朋华友候鸟式旅居，由全联房地产商会和清华校友房地产协会支持，发放全球四季候鸟旅居卡，这是可以充值的卡，消费性质的卡，不是理财性质的卡，老年人比较放心。

洞悉支柱产业系列课程-中国房地产业：

授课教师全部由清华大学校友总会房地产协会理事和顾问组成，包括房地产业界知名学者、专家顾问、国家房地产政策的制定者以及成功的企业家、董事长、总裁等，跨越产学研的精英讲师团队。他们携丰富的企业实践经验，深入解析中国房地产业发展的过去、现状及未来，并与学生在课堂上就当前热点问题进行讨论。学生还将有机会深入企业实地考察，了解房地产的运营机制，将获得职业发展规划的前景导向，共同搭建企业和大学之间的桥梁。

本期课程内容：中国房地产变革与创新——来自一线的报告